经济适用房未满五年,签订的房屋买卖合同是否有效?

 

深圳小产权房网讯:
一、基本案情

2009年7月,王美丽与某房地产开发公司签订经济适用住房买卖合同一份,约定王美丽向该公司购买经济适用住房一套。2009年9月,黄小鸭与王美丽签订房屋买卖合同一份,约定王美丽自愿将上述房屋出售给黄小鸭。付款方式为部分首付,余款待拿到房产证、土地证后结清。

合同签订后,黄小鸭支付了首付款并入住该房屋。2014年12月,王美丽取得该房屋的房产证及土地证。王美丽主张合同无效,愿意返还黄小鸭已付房款并给与适当补偿,黄小鸭予以拒绝,王美丽遂向人民法院起诉,请求法院确认其与黄小鸭的房屋买卖合同无效。

二、争议焦点

王美丽与黄小鸭签订的购买经济适用房的合同是否有效

三、律师观点

王美丽与黄小鸭签订的房屋买卖合同无效。

《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定,经济适用房五年之内不得直接上市交易,如果五年内因各种原因需要直接上市交易的,政府要优先回购,回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。而本案中,王美丽将性质为经济适用房的房屋转让给黄小鸭,且双方签订案涉房屋买卖合同的时间正处于五年交易限制期内,违反了上述规定,损害了国家利益和社会公共利益,根据《合同法》第五十二条第四项的规定,应属无效。

四、律师建议

1.买卖双方最好共同持房产证件到房管局查询房屋权属登记信息,既可以确认房产证的真伪,也可以查明房屋是否存在限制过户的情形,本案中,该房屋权属为经济适用房,就是被限制过户的一种情形。

2.购房时应尽快办理房屋过户手续,根据《物权法》的相关规定,不动产的所有权是以产权登记为准的,不管是签订房屋买卖合同还是实际入住该房屋都不代表取得房屋所有权。

3.如果确实不能立即办理过户手续的,在取得产权证前最好不要交付全款,同时尽早要求卖方交房,取得房屋的使用权;明确过户时间,约定合理的违约责任;如果可以,以买方为权利人,对该房屋设立抵押登记。
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