小产权房旧改程序及赔偿

 

深圳目前的土地供应基本上是依靠城市更新,它是一个从增量扩张到存量优化的这样一个过程。旧改其主要的有四点:一是土地资源稀缺,二是人口密度大,三是产业升级快,四是历史遗留问题多。

 

  首先讲一下旧改的定义,是指对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等),涉及到旧改的动作主要是三类,综合整治、功能改变和拆除重建。

 

深圳小产权房

 

 

  旧改流程逐步分析

 

  旧改项目流程图,概括为三步走,从计划到规划,再到实施阶段。

 

  首先是意愿征集阶段,收集大家的意愿,申报主体进行申报,再由政府相关部门批准纳入城市更新年度计划,计划形成之后是计划公示阶段(5-10个工作日),然后再形成专项规划,到最后规划批示,同时进行的过程还有赔偿、选择市场实施主体,实施主体也就是开发商,后续阶段涉及到开发商实施操作的过程。

 

  意愿征集一般要求在一年内完成,但旧改项目是不可控的,我们也不知道具体什么时间完成,但它要求是在一年完成,约40天审批公示,从审批到公示40天是明文规定的时间,也有一说是45天。公示之日起形成单元规划大概需要1-2年时间,按照很多旧改项目实施的案例来讲,大概是1-2年形成公示,所以很多人讲五年一个旧改周期,针对单个项目来讲,从意愿征集到项目规划公示,到最后实施,一共需要五年时间,这是按常规来统计。针对小地块更新,未来的方向肯定是纳入单个地块统筹来实施的,小地块在3000平米以上、10000平米以下。

 

深圳小产权房

 

  补偿安置协议中内容约定

 

  补偿安置协议中内容约定,这里涉及到的文字内容比较多,这是查阅很多份补偿协议总结出来的。

 

       1.是补偿方式,涉及到货币、产权调换,还有一种是产权调换 货币补偿。

 

  2.是补偿金额和支付期限,补偿标准参照同期同区域市场成交均价或市场评估价,二者取其高,一般在正式拆除房屋的时候,货币补偿全部支付。

 

  3.是搬迁期限,开发商发出搬迁通知书30天内要求原业主进行搬迁。

 

  4.是过渡期涉及补偿和过渡期限。这里有一点需要注意,每个项目、每个开发商和业主签合同时都涉及到保密的约定,前期开发商对产权也有约定,就是必须没有任何争议,产权比较清晰,也不存在转让、合作、合作行为,没有对房屋和地块进行设置抵押。

 

  据目前统计,深圳小产权房已经达到了38万栋,建筑面积已高达4亿平方米,暂居深圳市总面积49.3%。早在1999年3月进行的一轮确权过程中,有35万栋给予确权了。其实,旧改所追求的是快速、平稳的推动项目,所以越多业主愿意登记征集,旧改的速度则越快,也是政府越想要的结果。深圳小产权房,如果追溯到历史的根源的话,那是比较复杂的。很多人也在小产权房的旧改中得到了赔偿!所以有想买小产权房的还是可以的。

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